应以建筑面积还是使用面积为标准计算业主表决权?

 admin   2021-09-08 22:24   1048 人阅读

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网友咨询:对于建筑区划内的重大事项,《民法典》第二百七十八条第二款规定:“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

实践中,对于业主表决权,有的地方按照建筑面积计算专有部分面积,专有部分面积之和即为建筑物总面积。

这种做法是否符合法律规定呢?

律师专业解答:关于专有部分,《民法典》第二百七十一条延续了《物权法》(已废止)第七十条的表述,规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”;

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》(本文以下简称《解释》)第二条第一款规定,“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分:

(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”

从上述法律和司法解释规定的文义来看,专有部分应具有构造上的独立性、利用上的独立性及可登记性,业主对该部分享有独立的所有权。

而《民法典》第二百七十八条第二款也使用了“专有部分”这一表述,从体系解释的角度看,其与《民法典》第二百七十一条规定的“专有部分”应当是同一含义。

从这个角度理解,在计算业主表决权时,似应按各个业主所有房屋的专有部分面积即套内使用面积进行计算,不应包括共有部分的面积。

但我们认为,这样的理解过于机械,实质上是混淆了专有部分应接何种标准登记(计算业主享有所有权的面积)和专有部分应按

何种标准计算业主表决权两个不同的问题。

《民法典》第二百七十一条、《解释》第二条第一款和《民法典》第二百七十八条第二款所要解决的问题是不同的:

《民法典》第二百七十一条、《解释》第二条第一款规定所要解决的是前一个问题,目的是明确业主对专有部分享有的是单独所有权,对共有部分享有的则是共有权;

《民法典》第二百七十八条第二款规定所要解决的是后一个问题,是业主的议决能力的问题,即业主对重大事项的表决能力。而无论是按照建筑面积还是使用面积为依据计算,每个业主所享有的表决权所占比例不会因此而发生变化。

因此,在实践中,在标准统一的前提下,既可以建筑面积为依据,也可以使用面积为依据。正是基于这种理念,同时考虑到各地对专有部分面积依何种标准记载并不统一的情况。

《解释》第八条规定:“民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”

其并未明确统一规定在适用《民法典》第二百七十八条第二款时应该以何种标准计算专有部分面积,而是交由各地业主自行决定采用建筑面积还是使用面积

作为计算标准,只要在同一建筑区划内采取相同标准即可

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