买受人从开发商处购买房屋,尚未办理产权登记,又将该房屋转卖给第三人,第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书?

 admin   2021-09-24 09:51   1668 人阅读

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网友咨询:买受人与开发商订立房屋买卖合同后,在尚未依据《城市房地产管理法》等相关规定办理房屋产权登记时,又将该房屋转卖给第三人,该第三人能否直接请求开发商协助办理权属证书?

专业律师解答:对此实践中存在两种观点:第一种观点认为,基于合同相对性原则,第三人只能要求买受人协助办理房屋产权变更登记,不能直接向开发商主张。

第二种观点认为,前后合同处于连续状态,第三人代替了买受人的位置,为交易便捷,可以在判决中省略登记最终买受人可直接要求开发商协助办理产权变更登记

我们同意第一种观点,理由是:

(1)符合合同相对性的法理。

民法典》第一百一十九条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。”合同在相对人之间发生效力,除法律明确规定外,一般不能约束合同以外的第三人。

对于连环买卖,虽然针对同一标的物,且交易彼此连续,但仍属于不同的主体和不同的法律关系,故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利,除非符合《民法典》第五百三十五条关于代位权的规定。

(2)防止国家税收流失。

根据我国房地产税收有关法律规定,二手房交易需要缴纳营业税、个人所得税契税等税种,如果允许第三人直接向出卖人即开发商主张过户,将使中间环节的税收被规避,导致国有资产流失,同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。

(3)合理平衡债权人利益。

如果允许第三人直接向出卖人即开发商请求过户,买受人的债权人利益可能会受损。特别在买受人恶意逃债时,其与第三人虚构房屋买卖合同,由第三人通过法院裁判获得房屋所有权,使买受人的债权人的利益落空。

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