当事人约定租赁合同租赁期限20年,到期后自动续租20年,该自动续期约定是否有效?

 admin   2021-09-27 10:09   1695 人阅读

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网友咨询:当事人约定租赁合同租赁期限20年,到期后自动续租20年,该自动续期约定是否有效?

专业律师解答:租赁期间即租赁合同的存续期间。

民法典》第七百零五条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

由此可见,除法律有特别规定之外,定期租赁合同的最长期间不得超过20年。对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年,到期后自动续租20年,对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。

其理由是:首先,租赁合同中出租人向承租人所移转者仅为债权性质的使用收益权,在租赁关系消灭时,承租人应向出租人返还租赁物,如允许租赁合同存续期限过长,一般的租赁物均会损耗殆尽,势将影响租赁物的返还,与租赁交易的初衷相悖。

其次,租赁合同当事人的权利和义务有赖于当事人之间的约定,但当事人的预见能力终究有限,而合同严守原则又使租赁合同的变更异常艰难,限制定期租赁合同的最长存续期间,有助于租赁合同的当事人适时调整交易的条件。

最后,当事人租赁合同约定租赁期限20年,意图使租赁合同继续存续的,可于定期租赁合同期限届满之前或之时续订租赁合同,但新的定期租赁仍须受20年的最长期限限制。

如果当事人在订立租赁合同时,在合同中约定到期后自动续期20年,这样的约定因意图规避《民法典》对租赁合同最长租赁期间的限制而无效。

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